[摘要]10年别墅节，十年别墅史。中国别墅节伴随着别墅行业兴衰起落，一路相随，但始终不变的是对于别墅行业热诚关怀和冷静思索。第十届中国别墅节北京站于8月9日启幕，千余位业内专家学者、房企代表、机构媒体将共聚一堂，探寻中国别墅产业的可持续发展之路，剖析中国海外置业的现状与趋势。

10年别墅节，十年别墅史。中国别墅节伴随着别墅行业兴衰起落，一路相随，但始终不变的是对于别墅行业热诚关怀和冷静思索。第十届中国别墅节北京站于8月9日启幕，千余位业内专家学者、房企代表、机构媒体将共聚一堂，探寻中国别墅产业的可持续发展之路，剖析中国海外置业的现状与趋势。美国波士顿设计集团亚太区首席执行官朱儁夫在第十届别墅节上发表了演讲。

美国波士顿设计集团亚太区首席执行官 朱㑺夫

为什么要住别墅，为什么选择别墅?

别墅是人们居家生活的终极住所，每一个人都有一个别墅梦，希望有一片属于自己的领地。住在别墅里的人有强烈的家庭归属感，同时别墅能够创造全方位高品质的生活体验。现在别墅里可以健身，有庭院可以种花草，有自己专属的个性化空间。在中国，别墅是特殊的住宅类的产品，更有保值增值的可能性。

目前，主流的别墅大致分为四类：欧式风格的喜闻乐见的形式，一般都是欧式的别墅，现在也兴起各种风格的别墅，如度假风格、现代风格的别墅。选择三个最近完成的项目与大家分享一下：欧式风格宁波的东钱湖御景湾项目，度假风格的三亚香水弯壹号项目，中式风格的北京某四合院改造项目。

地下室将发展为家庭生活的中心

御景湾项目是50栋背山观湖的项目。好的别墅有一个很重要的因素是距离因素。别墅离市区最好不要太远，15到20分钟的车程。这个项目有一个优点是项目设计完成度非常的高，和现场服务配合的非常好，是目前为止当地非常受欢迎的一个项目。这个项目整个立面都是全石材的，我个人并不倾向于把别墅立面花特别多的钱，对别墅自身的居住品质和影响不是特别大。但是中国人为了把这个品质提上去喜欢做成全石材的，这需要引导。

别墅面积不一定要非常大，我们认为300平米左右的别墅非常符合三代人的居家生活水平，我们建议把空间串起来。现在很多公寓都是精装修了，精装修的别墅逐渐会成为一个主流。精装修有很多优点，省时省钱，也可以保证品质和质量。把很多的功能包括餐厅厨房串在一起，是交付厨房的水准。入口的门厅是非常情景化的，立面的材质都是墙纸，美国特别好的家庭里很少有在墙上都是石材的。精装修的别墅更多是反应居家生活的需求。楼梯非常的重要，因为楼梯不仅仅是联系的交通空间，更多的是交往的空间。 同时更衣室也非常重要，包括主卫等，是精装修的特点。地下室是全明的，打开的，可以实现多种功能。包括现在有越来越多的人喜欢红酒，喜欢有酒窖、SPA、健身房，30%到40%和客人聊天的时间是在地下室，所以地下室将发展成为家庭生活的中心。

这个设计的入口是两层，全明的地方是三层，地下室非常大，200多平米，整层出售。地下室有和庭(小区网 论坛)院和相连的烧烤区、葡萄区。院子已经成为别墅的亮点，尤其是靠近中心城市的院子显得稀缺。为什么买别墅?对我个人来说一个非常大的吸引力是周末的时候我能请几个特别好的朋友在一块烧烤，这就是我的梦想，为了这个梦想我一定要买一个别墅。院子情景化和生活化的设计是非常重要的，很多人可以在自己家的院子种菜，我家有一个小的菜地，不大，但是基本上不用买蔬菜了，简单的蔬菜在自己家里就可以种，既有趣又安全。因此，别墅院子情景化是一定要关心的。

度假风格别墅 画面构图很重要

第二个项目是三亚的香水弯壹号，这个项目很特殊，它是三亚第一个真正沿海的别墅类项目、第二个三亚全精装修的别墅。并且是超低的容积率，低密度。一居别墅市场反应非常的好，售价在四年前已达到一万美元一平米。 从建筑风格来说，度假式的风格属于度假类的别墅，这个别墅远端是一线临海展开的，几把椅子，前面种了很多的棕榈树。好的设计展示就是一个好的画面构图，我要做什么，头脑很清楚，在现场要能够指挥工人。同时，因为朝向和窗间比做得比较合适，室内根本不用空调，只要有一个电扇就足够了，完全满足生活需求。选择家具都是有针对性的，一个好的项目，如果在别墅市场上引起很大的共鸣，和完成度有关。我个人认为，中国的开发商在全世界来说开发的水准都是比较高的，完成度也很高，越来越精细，以绿城为例，品质的要求越来越高，在全世界都是领先的，美国盖房子还是挺糙的。随着完成度越来越高产品的出现，对市场应该会有新一轮的冲击。

中心区老房 改造再利用是主流

第三个项目是北京的一个大的四合院改造。北京很多的四合院是非常稀缺的，但是现在处于比较破败的状态。四合院处于城市中心区需要修缮、整理、改造再利用，以符合所有现代的功能需求。在欧洲和美国，改造再利用是大的主流，比如荷兰把教堂改成书店。再利用是主流，这个项目在中心城区，修缮后完全符合现代人需求。把原来的木做编号，传统的小青瓦哪些要留的都编号。传统的基座，装配回去很多木头被替换了，经过防腐的处理，刷漆。装的时候网线，窗户，墙体都经过了更新。窗户更新成三层的窗户，符合保温节能的需求。从外面看这个房子四合院改成以后一个一个都是很朴实的，里面用很多非常好的细节在里面，这个上过新闻联播的项目。 进去以后做了非常浓郁的竹林，做了很多个性化的空间，室内的家具，我们尽量用了清漆，我们不想做清朝的风格，想回到建筑本身的元素上。以相对偏明式的家具为主，希望做完以后在市中心很朴素，但是非常的贵气，但不复杂。

土地稀缺 一栋一亩最合适

由于中国土地的稀缺性，别墅占地一栋一亩左右是比较合适的，中国不太适合做容积率过低的超大院子。经过我们反复研究的一亩(300平米)左右是比较合适的，有200平米左右的院子是非常好了，很舒服。

别墅在设计中5个卧室已经够了，120到180平米，超小别墅的功能使用非常差的，房间很小达不到改善效果， 500到700平米的别墅在中国也不需要，浪费了。所以我们觉得300平米，大的350平米是比较合适的。

还有很重要的一点是，别墅精细化的设计要贯穿整个别墅，面积控制在一定的范围之内，别墅处处精细化，人性化，充分考虑使用者的需求，和终端业主进行充分的沟通。不一定全部做石材，精装修别墅是主流，在别墅设计的时候充分强化门厅。高端化厨房，多功能立体化，早餐厅非常重要，越来越多的人向中心化厨房发展，以家庭生活为中心，真正符合需求，把主卫，主卧的功能细化，细分，最好有一个私密化的露台。主卫设计非常的重要，人每天有15%的时间在卫生间里，这个不仅是使用的功能更多是放松休闲的功能，所以在设计的时候充分考虑这个功能。

把地下室充分利用起来，地下室已经成为家庭生活的中心，给家庭生活带来很多的欢乐。最后是院子，这是别墅最值钱的，朋友们聚在一块享受生活，因为中国的院子相对较小，院子的设计一定要很人性化，细致。

总的来讲，别墅的紧凑、精细、精装、全明的地下室是未来中国别墅发展的趋势。同时每个人的别墅梦应该是中国梦的一部分，符合中国人的需求。我们希望精细的设计，合理的空间布局，能够很好的利用能源，这样的别墅不一定奢华，但是一定要符合家庭需求，精耕细作会产生真正适合每一位的终极住宅。